Sul prignoramento della prima casa

In questi periodi, come dire, un pochino difficili dal punto di vista economico (ma va ricordato che non esistono problemi ma occasioni di risoluzione e ripresa), in molti si rivolgono all'avvocato per proporre la fatidica domanda: la mia prima casa è pignorabile?

La risposta è duplice, perchè due sono le situazioni.

La prima situazione è quella in cui il creditore è un privato, come ad esempio la Banca o una finanziaria che ha erogato un prestito. In questo caso, il creditore cosìdetto privato può pignorare la prima casa e non è previsto alcun limite da parte della legge. Di certo, il giudice dell'esecuzione controllerà che non vi sia una sproporizione tra il dovuto e la necessità della messa all'asta dell'immobile; ma senza limiti o pregiudizi all'istanza del creditore.

Ci sono delle strategie preventive e/o difensive per evitare il pignoratmento, e per evitare che si veda vaificato lo sforzo di una vita:

1) anzitutto si può fare una ipoteca volontaria, un atto cioè con il quale il debitore offre al creditore la garnzia sul proprio immobile per ottenere una dilazione del debito;

2) si può proporre una transazione, un accordo fra debitore e creditore al fine di evitare il pignoramento della prima casa (che per inciso ha costi importanti e tempi relativamente lunghi);

3) costituire un fondo patrimoniale che tutela i beni della famiglia destinandoli ad uno scopo di interesse familiare;

4) accedere alle procedure stragiudiziali o giudiziali previste dal Decreto sul Sovraindebitamento.

La seconda situazione è quella per cui il creditore è lo Stato, per intenderci Agenzia Entrate e Riscossioni (ex-aequitalia): in questo caso possiamo dire che la prima casa è per lo più al sicuro, non è cioè pignorabile. Per lo più, perchè la Legge n. 69/2013, modificando l'art. 76 del co. 2, DPR n. 602/73, ha previsto in realtà dei limiti al pignoramento immobiliare da parte dell'Erario, e non la completa esclusione. 

Le condizioni affinché l'immobile (prima casa) non sia pignorabile consistono in: 

• deve trattarsi dell'unico immobile di proprietà del creditore;
• deve trattarsi dell'immobile dove il creditore risiede anagraficamente;
• deve trattarsi di immobile accatastato come civile abitazione (categoria A, tranne A/10);
• deve trattarsi di un immobile non qualificabile come bene di lusso (le categorie catastali degli immobili di lusso sono A/1, A/8 e A/9).

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avv. Emiliano Ferri